Ba động lực chính sẽ thúc đẩy sự tăng trưởng mạnh mẽ của thị trường bất động sản Việt Nam trong năm 2025, bao gồm các cải cách pháp lý mới, sự gia tăng mạnh mẽ của vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) và làn sóng thu mua quỹ đất của các tập đoàn lớn. Sự kết hợp của ba yếu tố này không chỉ giúp thị trường sôi động hơn mà còn mở ra những cơ hội phát triển bền vững trong dài hạn.
Tiếp nối đà phục hồi của năm 2024, thị trường bất động sản năm 2025 được kỳ vọng sẽ bước vào một giai đoạn khởi sắc hơn khi ba bộ luật quan trọng – Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 – chính thức có hiệu lực sâu rộng trong đời sống kinh tế. Những điều chỉnh trong các bộ luật này không chỉ tháo gỡ những rào cản pháp lý còn tồn tại mà còn tạo môi trường kinh doanh minh bạch, thúc đẩy niềm tin của doanh nghiệp và nhà đầu tư.
Một trong những thay đổi đáng chú ý nhất là Luật Đất đai 2024, với việc loại bỏ khung giá đất cũ, cho phép cập nhật bảng giá đất hàng năm, và trao quyền định giá đất cho cấp quận/huyện. Điều này giúp cải thiện quy trình giao đất, tối ưu việc sử dụng đất và gia tăng nguồn thu ngân sách. Việc xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường cũng góp phần minh bạch hóa thị trường, giảm thiểu đầu cơ và tăng thanh khoản cho bất động sản.
Ngoài ra, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 siết chặt quy định về phân lô bán nền tại 105 thành phố, thị xã – tăng thêm 81 địa phương so với quy định cũ, hạn chế tình trạng đầu cơ tràn lan. Đồng thời, việc xây dựng và quản lý hệ thống thông tin nhà ở đảm bảo kết nối với cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, giúp nâng cao hiệu quả quản lý và tạo nền tảng phát triển Chính phủ điện tử. Theo Bộ Xây dựng, những biện pháp này sẽ giúp ngăn chặn tình trạng “bong bóng” bất động sản, hạn chế đầu cơ và kiểm soát việc đẩy giá bất hợp lý, giúp thị trường phát triển ổn định hơn.
Dòng vốn FDI và M&A bùng nổ
Bên cạnh hành lang pháp lý thuận lợi, sự gia tăng mạnh mẽ của dòng vốn FDI cũng đóng vai trò quan trọng trong sự phát triển của bất động sản năm 2025. Năm 2024, tổng vốn FDI đăng ký vào lĩnh vực bất động sản đạt khoảng 6,3 tỷ USD, chiếm 16,5% tổng vốn đầu tư nước ngoài vào Việt Nam, tăng hơn 35% so với năm 2023. Riêng vốn đăng ký cấp mới vào bất động sản đạt hơn 3,7 tỷ USD. Các nhà đầu tư ngoại lớn chủ yếu đến từ Singapore, Nhật Bản, Hàn Quốc, Mỹ và châu Âu.
Thị trường M&A bất động sản cũng ghi nhận sự tăng trưởng đáng kể. Theo số liệu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), trong năm qua, tổng giá trị của 13 thương vụ M&A bất động sản lớn đạt hơn 1,8 tỷ USD, với sự tham gia của cả các tập đoàn nước ngoài và doanh nghiệp trong nước. Việt Nam cũng đứng thứ hai trong khu vực Đông Nam Á về tốc độ tăng trưởng giá trị giao dịch M&A, chỉ xếp sau Indonesia, với mức tăng gần 46% so với cùng kỳ năm trước.
Dự báo năm 2025, M&A bất động sản sẽ tiếp tục sôi động hơn khi thị trường trái phiếu doanh nghiệp dần ổn định, kết hợp với hiệu lực của Luật Đất đai mới. Các quy định mới về định giá đất và quyền sử dụng đất sẽ giúp nâng cao tính minh bạch, tạo sự an tâm cho nhà đầu tư và thúc đẩy các thương vụ M&A quy mô lớn.
Bà Nguyễn Lê Dung, Trưởng bộ phận môi giới và đầu tư của Savills Hà Nội, nhận định rằng năm 2025 sẽ chứng kiến sự gia tăng đáng kể của dòng vốn ngoại vào lĩnh vực bất động sản. Sự quan tâm của các nhà đầu tư quốc tế sẽ không chỉ giới hạn trong phân khúc nhà ở mà còn mở rộng sang bất động sản công nghiệp, kho bãi, nhà xưởng và các cơ sở hạ tầng công nghệ cao. Với vị thế ngày càng vững chắc trên bản đồ sản xuất toàn cầu, Việt Nam đang trở thành một điểm đến hấp dẫn cho các tập đoàn đa quốc gia, kéo theo nhu cầu lớn về bất động sản công nghiệp và hậu cần.
Cuộc đua mở rộng quỹ đất và sự phát triển của các đô thị vệ tinh
Một trong những xu hướng nổi bật trong năm 2025 là cuộc đua thu mua quỹ đất của các “ông lớn” trong ngành. Từ cuối năm 2024, nhiều tập đoàn bất động sản lớn đã bắt đầu mở rộng quỹ đất thông qua các thương vụ nghiên cứu, hợp tác và đề xuất đầu tư tại các tỉnh thành tiềm năng.
Vingroup, một trong những tập đoàn hàng đầu, đã đề xuất phát triển Khu đô thị mới phía Tây Bắc (Khu 1) tại Bắc Ninh với tổng vốn đầu tư hơn 44.500 tỷ đồng trên quy mô gần 270 ha. Tập đoàn này cũng đang lên kế hoạch triển khai Khu đô thị du lịch nghỉ dưỡng Mekong tại Hậu Giang với diện tích gần 3.000 ha, tổng vốn đầu tư dự kiến 6,2 tỷ USD.
Tương tự, Sun Group cũng có những kế hoạch mở rộng mạnh mẽ với hai dự án khu đô thị mới tại huyện Tiên Du và TP Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh, với tổng diện tích gần 500 ha. Tại khu vực phía Nam, tập đoàn này còn đề xuất hàng loạt dự án quy mô lớn như Khu đô thị Thanh Đa (400 ha, quận Bình Thạnh), Công viên văn hóa lịch sử các dân tộc Việt Nam (400 ha, TP Thủ Đức), Công viên du lịch sinh thái Safari Củ Chi (450 ha) và khu thể thao Rạch Chiếc (212 ha, TP Thủ Đức).
Tại một sự kiện đối thoại với nhà đầu tư, ông Lucas Ignatius Loh Jen Yuh, Tổng giám đốc Nam Long Group, cho biết nhiều doanh nghiệp đã tích cực thu mua quỹ đất sạch, đặc biệt là các khu đất đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính, để tận dụng lợi thế trong giai đoạn tới. Theo ông, khi bảng giá đất mới từ năm 2026 có thể khiến giá đất các khu vực vệ tinh tăng mạnh, việc sở hữu quỹ đất lớn từ sớm sẽ mang lại lợi thế cạnh tranh đáng kể.
“Chúng tôi đang nắm giữ khoảng 685 ha đất sạch, đủ để phát triển sản phẩm trong 5 năm tới. Tuy nhiên, Nam Long vẫn tiếp tục tìm kiếm quỹ đất mới, thông qua cả phương thức thu mua trực tiếp và M&A dự án sạch,” ông nói.
Xu hướng mở rộng ra các đô thị vệ tinh đang ngày càng rõ ràng hơn khi các dự án hạ tầng lớn như Vành Đai 2, Vành Đai 3, cao tốc, sân bay và Metro đi vào hoạt động trong 2-3 năm tới. Điều này không chỉ giúp kết nối tốt hơn với các khu vực trung tâm mà còn tạo động lực tăng trưởng cho thị trường bất động sản khu vực lân cận.
“Các khu vực vệ tinh sẽ trở thành tâm điểm đầu tư trong tương lai, nhưng nguồn cung quỹ đất sạch có thể không còn dồi dào như trước đây,” CEO Nam Long nhận định.
Với ba động lực quan trọng này, thị trường bất động sản Việt Nam năm 2025 hứa hẹn sẽ bước vào một chu kỳ phát triển mạnh mẽ và bền vững hơn.